상가투자시 취득부터 양도까지 알아야 되는 세금정보

주택임대사업자

소득세법에 따른 사업자등록과 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을 한 주택으로 일정요건들을 갖춘 경우에는 취득세. 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과 배제, 거주주택 비과세 혜택 등을 받을 수 있습니다 다만 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔과 일부 준주택만 가능합니다 따라서 건축물대장상 상가는 실제로 주택을 사용한다고 해서 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다 

참고로 법제처 18-0740(2019.3.7)건축물대장상 주택이 아닌 용도로 기재되어 있다면 민간임대주택법 제5조 1항에 따라 등록이 가능하지 않다고 해석하는 것이 타당하다고 하였습니다 

양도소득세 

1.상가로 보유하다 양도하는 경우

양도차익(매도금액-매수금액)에서 장기보유 특별공제, 기본공제(기본공제는 연 1회만 가능) 후에 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다 

상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요 주택 보유 현황에 관계없이 1년에 2%씩 30% 한도로 공제받을 수 있습니다 주택이 있어도 장기보유 특별공제가 되는 점은 좋은 것 같습니다 

양도소득세도 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌 일반세율이 적용이 되나 1년 이내 양도 시 55% 2년 이내 양도 시 44%의 단일세율이 적용되니 조심하셔야 합니다 

양도소득세 계산방법

 

부가세

상가를 취득하면 부가세와 친해지게 됩니다 상가를 매매하는 경우에도 상가의 건물부분에 대해서 부가가치세가 발생하게 되며 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다 상가 계약 시 건물 부분에 대한 부가가치세를 구분 기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다 부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않으면 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단하기 때문입니다 

상가 매입시 부담한 건물 부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다 다만 환급받은 부가가치세 이후 양도 시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도세는 증가합니다 

 

양도 시 부가가치세는 양도가액에 포함하지 않음

양도자가 간이과세자이거나 양도자가 부가세를 납부한 경우 양도가액에 부가가치세 포함

매입세액으로 공제받은 부가가치세는 취득가액에서 제외 

 

부가 46015-1797(2000.7.26)

[제목] 거래가액에 세액이 별도 표시되지 아니한 경우 부가가치세 과세표준 및 세액계산 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당해 공급에 대한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 하는 것이나 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 10에 상당하는 금액을 당해 부가가치세로 보는 것입니다 다만, 부가가치세를 별도로 구분하여 거래 징수할 것인지 또는 거래금액에 포함하여 거래징수할 것인지 여부는 계약 당사자간에 결정할 사항입니다