공인중개사의 중개 정의와 관련 판례

부동산 중개의 정의 

부동산 중개사고에 있어서, 중개란 거래당사자들 사이에서 부동산 등에 관한 매매, 임대차 등 권리의 득실 변경을 위한 소개, 조율, 협의 등 일련의 알선이라고 하는 사실행위를 말한다(공인중개사법 제2조 제1호).
부동산 중개는 1.매도인과 매수인, 임대인과 임차인,양도인과 양수인이라는 대립된 거래당사자, 2.그 당사자들 사이에 공인중개사법이 정하는 부동산 등의 중개대상물, 3권리의 득실 변경에 관한 행위, 4.그러한 행위의 소개, 조율, 협의 및 그 내용을 확인하는 계약서의 작성을 포함한 일련의 알선을 본질적 요소로 하고 있다

중개와 관련된 판례

갑이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차 하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 을에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가정하여 직접 거래당사자로서 임대차 계약을 체결한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인 설명서가 교부되었다고 하더라도, 갑의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2010다 101486 판결)

쉽게 말해 공인중개사가 직접 거래당사자인 경우 중개로 볼 수 없다고 볼수 있습니다 다만 중개의 개념으로 포섭될 수 없다는 것이며, 명의를 빌려준 갑의 행위에 대한 책임은 민법의 사용자 책임 등으로 책임을 부담할 가능성이 매우 높은 사안입니다 

진정한 권리자 여부와 관련된 판례

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제29조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사 확인할 의무가 있다(대법원 2007다44156 판결)

공인중개사는 선량한 관리자의 주의의무를 부담하게 됩니다 규정하고 있는 주의로는 신의성실의무,비밀유지의무,중개대상물확인설명서 의무가 있습니다 

중개보수 미수령에 관련된 판례

피고 개업중개사가 이사건 매매계약으로 인한 중개수수료를 설명불상자로부터만 받고 원고로부터는 중개수수료를 수취하지 않는 관계에 있었다고 하더라도 부동산 중개업자는 중개대상물인 부동산에 대하여 거래당사자들 사이으이 매매등의 행위를 알선하는 자로서 중개수수료를 수취하지 않는 거래 당사자에 대한 관계에서도 공인중개사법에서 규정하는 주의위무를 부담한다고 봄이 상당하다(서울중앙지방법원2009가합33803판결)

쉽게 말해 일방에게 중개보수를 받고 다른 일방에게 중개보수를 받지 않았어도 주의의무가 있다는 내용입니다 

 

간단한 중개관련 판례를 알아보았습니다 현직에 종사하는 공인중개사는 부동산거래의 전문성을 요구하고 있으면서도 그 전문성의 한계를 계속 발견하려고 노력하고 있습니다 물론 일부 공인중개사들은 고의 또는 악의적으로 고객의 재산상에 손해를 끼치기도 하지만요 하지만 어떤 거래사안에서 거래당사자와 개업공인중개사가 무엇을 해야 하는가라는 일명 공인중개사의 주의의무는 부족하지만 중개 관련 법령과 판례들이 제시하는 조각들을 모아서 조각 그림을 맞추듯이 맞춰볼수 밖에는 없습니다 성실,정확하고,위험을 고지해야하고 내물건을 팔거나 구입하듯이 중개를 해야 할것 같습니다